2025 紐約房市半年報：Q2–Q3 深度解讀

執行長觀點｜ 2025-8-18

✦ 豪宅強勁、租金飆升，供需緊繃下的未來路徑 ✦

租金續漲、供需緊縮、利率壓力未減，市場壓力全面浮現，投資人該如何布局？

2025 年截至七月，紐約市房市展現出穩健而分化的走勢。曼哈頓成交量大幅成長，價格與租金保持上行，豪宅市場更以近九成的現金買盤顯示資本信心；布魯克林與皇后區雖然表現相對溫和，但價格持續微漲，租金需求穩固，顯示剛性需求依舊支撐。重大交易與政策推進為市場注入新的動能：核心地段的大額收購強化高端市場的價值認同，而「City of Yes」及都更計畫則為中長期供給鋪路。整體而言，紐約市房市在高端與租賃需求帶動下，仍是兼具安全性與成長性的國際級市場。

豪宅領跑、租金支撐：投資人關注的市場新格局

在 2025 年第二季，紐約三大核心區域的房市表現各具特色。曼哈頓的成交量達到 3,042 戶，較去年同期成長 16.6%，顯示核心地段的購屋與投資需求依舊強勁。布魯克林則維持穩定，以 2,428 戶成交，年增 0.5%，反映該區市場在高利率環境下仍保持基本動能。皇后區的成交量為 2,866 戶，雖然較去年同期減少 7.1%，但這樣的放緩也代表買方有更多時間與空間進行選擇，市場逐漸轉向理性。價格層面則展現溫和且健康的增長。曼哈頓第二季中位數銷售價格維持在 120 萬美元，較去年微升 1.6%，穩健度十足。布魯克林的中位價達到 99.5 萬美元，年增 0.5%，延續長期上行趨勢；皇后區則表現亮眼，中位數價格達 71.4 萬美元，年增 4.1%，顯示該區仍是首次購屋與投資的熱門選項。在頂端市場，曼哈頓豪宅表現尤為突出。豪宅中位價達到 652.5 萬美元，年增 8.8%，同時庫存下降至 1,255 戶，較去年減少超過兩成 (-21.2% YoY)，顯示供給收縮與需求穩健並存。值得注意的是，現金交易比例攀升至歷史新高的 69.1%，創下歷史新高，遠高於過去 10 年平均約 50% 的水準。這顯示大量購屋者擁有雄厚資金背景，使他們在高利率環境下仍有競爭優勢，尤其是在豪宅市場中的影響力更加顯著。租賃市場的走勢同樣呈現支撐力。曼哈頓第二季中位租金為 4,569 美元，年增 3.3%，並在七月攀升至 4,700 美元，持續刷新高點。布魯克林第二季的中位租金為 3,835 美元，年增 6%，並於七月微升至 3,850 美元，需求穩固。皇后區第二季中位租金為 3,349 美元，年增 2.7%，而七月更進一步上漲至 3,750 美元，展現租屋需求的持續增長。這些數據顯示，在高利率環境下，租金的上行提供了資產配置的另一重保障。

新建案價格韌性：成本推升與買方結構支撐

在 2025 年 Q2，曼哈頓新建案的中位數銷售價格達 230 萬美元，年增約 13%，而中古屋市場的中位數價格則維持在 105 萬美元，幾乎持平。這樣的分化不僅反映買方結構差異，也與高成本環境密切相關。美國近年對鋼鐵、鋁材與部分建材維持關稅，加上人工費用與施工法規嚴格，使開發商的建造成本持續墊高，進而推升新案定價，形成價格的天然支撐。相較之下，轉售市場買家高度依賴貸款，在高利率環境下承購力受限，價格漲幅因而受壓制。此外，開發商多透過優惠貸款條件、裝修升級或免管理費等替代性讓利方式來吸引買家，避免直接調降標價，以維持專案價值與市場形象。再加上新案多集中於核心地段與高端產品，買方結構以資本雄厚的國際投資者與現金客為主，使其對利率敏感度相對較低。這些結構性條件共同推動新建案價格展現更強的韌性與上行空間，而轉售市場則維持理性盤整。

從標竿案例到政策藍圖：紐約房市的雙重驅動

重大交易進一步凸顯市場的活絡度。RXR 以約 10.8 億美元購入 590 Madison（IBM 大樓），Naftali 則以約 8.1 億美元取得 800 Fifth Ave，計畫轉型為豪華共管大樓。這些指標性交易不僅提升市場信心，也為未來開發與價值重估樹立典範。政策面方面則提供長期支撐：市府通過的 City of Yes 計畫預計 15 年內創造約 80,000 戶住宅，而 Midtown South 都更將帶來近 10,000 戶新增住宅，其中 2,800 戶為永久可負擔住房；加上 FAR 上限解除、485-x 與 467-m 等改建與稅務工具，為中長期供給能力注入潛在動能。

📈 主要市場指標整理

𖥔 紐約市 Q2 2025 各區市場表現比較

指標分類	Manhattan	Brooklyn	Queens
成交量	3,042 戶（+16.6% YoY）	2,428 戶（+0.5% YoY）	2,866 戶（-7.1% YoY）
中位數銷售價格 (Median Sales Price)	$1,200,000（+1.6% YoY）	$995,000（+0.5% YoY）	$714,383（+4.1% YoY）
Q2 中位數租金價格 (Median Asking Rent)	$4,569 （+3.3% YoY）	$3,835 （+6.0% YoY）	$3,349 （+2.7% YoY）
7月中位數租金價格 (Median Asking Rent)	$4,700	$3,850	$3,750

𖥔 曼哈頓 Q2 2025 — New Development vs. Resale 中位價比較

類別	Median Sales Price	年增率	分析重點
全新建案 New Development	$2,311,451	+13.1%	新案價格大幅上升，主要受到豪宅與高品質新建案帶動，尤其在核心地段（如 Midtown、Downtown）的新推案，平均面積更大、規格更高，提升整體中位數。
中古屋 Resale	$1,053,500	+0.3%	二手市場增幅有限，價格相對穩健。高利率環境下，部分買方議價空間仍在，且買家更傾向於集中資金在「保值型」地段與物件，導致整體價格漲幅溫和。

🔍 專家觀察室

2025 年第二季的紐約房市，不僅在成交量與價格層面展現韌性，更透露出市場結構正在重塑。曼哈頓成交規模較十年均值顯著回升，顯示投資人信心已逐步恢復。雖然利率水準仍高，但資本實力雄厚的買家成為主導力量，推升豪宅成交的比重。供給端表現同樣耐人尋味。上市庫存並未大幅增加，但由於成交速度加快，使得去化天數縮短至 87 天，議價空間收斂至 5.8%。這意味著賣方心態逐漸強勢，而買方則傾向以更果斷的方式進場，避免錯失核心地段機會。值得注意的是，現金交易比例突破歷史新高，並非僅限於豪宅市場。即便在百萬美元以下的中端市場，仍有超過六成的交易以現金支付，凸顯當前房市的買盤結構由「高槓桿」逐步轉向「高資本」。這種結構轉變，使市場在高利率環境下依舊能保持穩健，並削弱了借貸成本波動對價格的衝擊。

2025 年紐約房市在豪宅與租賃需求雙重支撐下，展現出獨特的「雙軌韌性」格局：核心地段豪宅持續受到高資本買盤推升，價格與成交量逆勢走強；而中端市場則因租金續漲與剛性需求，提供穩定現金流保障。面對高利率、供給受限與政策紅利交織的環境，投資人更需要精準選擇具潛力的區域與產品。 FUNWOO 德載國際不動產，結合第一手市場數據與專業團隊分析，協助您在複雜的市場中找出最佳置產解方。無論是鎖定核心豪宅資產，還是佈局高租金回報的學區與新案，我們都能為您設計符合資產配置需求的完整方案。

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