2025 波士頓房市趨勢報告｜從價格戰到價值戰，你該選哪區？
執行長觀點｜ 2025-7-15
關鍵轉折：從搶快成交邁向價值精選
進入 2025 年中，波士頓住宅市場正式走出前幾年的「搶快週期」，全面邁入「價值重估」階段。高利率持續和政策調整落地後，市場買氣轉向理性，不再只問「何時進場」，而是精算「值得入手的地段與產品價值」。
𖥠 住宅市場總覽｜流通穩健、剛性需求支撐價格
截至 2025 年 5 月，波士頓住宅市場表現穩健： 𖥔 平均成交價約為 84 萬美元，年漲幅溫和，反映市場買氣維持但價格已趨理性。 𖥔 平均成交週期僅 21 天，顯示房產流通性依舊強勁。 𖥔 儘管買方對價格敏感度提升，但具備生活機能與交通優勢的中高端產品仍能吸引穩定需求。
𖥠 租賃市場總體概況｜供給波動、需求穩固、租金走高
根據 BostonPads 數據，截至 2025 年年中： 𖥔 即時可租可用率（RTAR, The real-time availability rate）為 4.31%，年增 3.36%，反映整體市場供給略有回升。 𖥔 即時空置率（RTVR, The real-time vacancy rate）低於 1%（目前為 0.61%），顯示租賃需求強韌，房源去化迅速。 𖥔 全市平均租金約為 3,300 美元／月，其中 3–5 房型的大坪數單位年漲幅高達 6–9%，高單價產品依舊具備抗通膨與剛性需求支撐。
𖥠 結構觀察｜供給上升 vs. 空屋低檔，市場兩極化加劇
從 2023 至 2025 年的數據來看，波士頓租賃市場正處於明顯結構轉換期： 供給上升主因 𖥔 國際學生簽證政策變動：簽證延誤與政策不確定性使租約簽署遞延，導致學區如 Mission Hill、Fenway、Allston 等出現異常供給積壓。 𖥔 價格探索與頻繁調價：房東積極測試市場接受度，導致某些區域租期拉長，形成「一城兩租市」。 𖥔 資料預測難度提高：學生群體行為變化與租期延後，讓市場短期波動性上升。 ⚛︎ 租賃市場分化明顯，地段與產品定位將決定去化速度與租金彈性，選錯區、錯過季節，將顯著壓縮報酬。 空屋率持低原因 𖥔 新案供應延遲：受高建材、能源、工資與利率影響，開發商普遍延後推案。 𖥔 政策門檻壓抑新供給：若干城市政策強制提高「可負擔住宅比率」，導致建案無法順利估算獲利而擱置。 𖥔 結構性缺屋：自 2021 年起住宅供應不足，持續壓低空屋率。 𖥔 租賃周期延後：今年租賃高峰未如前兩年大幅提早，預期 9 月將成為關鍵轉折點。 ⚛︎ 若新建案推進仍受政策與成本掣肘，核心區物件將更加稀缺，租金上漲壓力恐持續延伸至 2026 年。
2025 選區指南：核心保值 vs 潛力增值怎麼選？
𖥠 核心抗跌區｜適合長線保值型買家
| 區域 | 特色定位與優勢說明 | 適合對象 |
|---|---|---|
| Cambridge / Kendall Sq. | MIT、Harvard 帶動，科技與生技核心；抗跌性最強 | 科技產業從業者、長線自住家庭 |
| Back Bay | 品牌建案林立、經典街廓，兼具地段形象與資本價值 | 高資產族群、注重形象保值買家 |
| South End | 設計感+藝文氛圍，深受創意工作者與白領階層喜愛 | 白領中產、藝術文化從業者 |
| Fenway–Kenmore | 鄰近醫療院所與學區，租賃需求穩定、現金流保障力高 | 國際學生家長、穩健型投資人 |
| Newton | 郊區學區王者，生活品質佳，適合家庭自住與長期持有 | 自住型家庭、教育導向買家 |
𖥠 成長潛力區｜適合首購與價值型投資人
| 區域 | 特色定位與潛力說明 | 適合對象 |
|---|---|---|
| Allston / Brighton | 學生租客與多元租賃市場聚集，租金靈活、好轉手 | 國際學生投資、合租型產品佈局者 |
| Medford / Somerville | TOD 建設加持，交通升級中，未來成長性看漲 | 首購族、小資型中長期投資人 |
| East Boston / Quincy | 都市再生與重大開發持續推進，房價基期低、上漲空間大 | 預算導向投資者、開發紅利佈局者 |
⚛︎ 市場觀察補充：市中心核心區續租率高、空置率極低，房東掌握議價優勢。
城市動能推進：TOD × 再生開發
未來 3 年，波士頓地圖將持續改寫： TOD 建設推升通勤圈熱度 𖥔 Green Line 延伸至 Union Square 𖥔 Red–Blue Connector 工程啟動 𖥔 南岸鐵路升級帶動 Quincy、Medford 等通勤城市升級 大型開發案重塑都市格局 𖥔 Fenway Center：高速公路上蓋開發，聯通地鐵、辦住合一 𖥔 Suffolk Downs（East Boston）：打造多功能新生活圈，提升東岸吸引力 AI × 生技產業聚落外溢 𖥔 Watertown、Waltham、South End 等區，受惠於就業族群遷入，帶動住宅需求與租金同步升溫 波士頓市府加快供給改革 𖥔 推動空置商用空間住宅化 𖥔 提高對開發案之「可負擔性比例要求」 𖥔 強化交通與公共建設 ⚛︎ 雖然中長期有助緩解供需失衡，但也造成新案開發成本上升，供應跟不上需求，使核心物件更顯稀缺。 ⚛︎ 註：TOD（Transit-Oriented Development）意指「以公共運輸為導向的開發」，強調以地鐵、火車等交通節點為核心，進行高密度、混合用途的都市規劃。TOD 開發被視為波士頓未來 5–10 年房市布局的核心指標，選在交通建設紅利區，簡而言之：「住在地鐵上蓋旁、走出門就上車」，不只帶動通勤便利與強化生活便利性，更同步推升房地產價值與區域潛力！
市中心地標新案：黃金資產席位
2025 年市中心地標級建案亮相，樓高逾 60 層，配備： 𖥔 空中健身俱樂部 𖥔 恆溫泳池＋冥想花園 𖥔 VIP 寵物會所＋靜音辦公空間 𖥔 全齡化社交空間，專屬住戶使用 ⚛︎ 提供長線避險、出租與資產配置三合一解方，成為高資產族群首選。
選對地段與產品，才是你的資產加速器
2025 是波士頓房市重估價值與策略布局的黃金節點。市場穩中有變，供給鬆動但高品質產品仍供不應求，掌握趨勢、選對地段、布局現金流，才是贏在未來的關鍵。
投資建議五大關鍵
1. 配置抗跌核心區段 2. 搶先卡位潛力通勤圈 3. 挑選大坪數出租型產品 4. 妥善搭配稅務與貸款結構 5. 掌握 2025–2026 預售建案佈局機會 若您對於美國置產有進一步需求，希望深入了解購屋策略，歡迎與 FUNWOO 顧問團隊聯繫，我們將提供量身打造的分析與置產策略建議。 >> 立即預約線上專人諮詢 ☎ 諮詢專線 02-77523755
