紐約房市韌性十足 豪宅現金交易創新高

川普掌控 Fed 多數 預告降息振興房市 商辦回溫資金

美國總統川普日前表示，將很快在聯準會（Fed）理事會中擁有「多數席次」，得以推動大幅降息政策，並預告「房市將大幅好轉」。這一政策預期，將為依賴貸款的中端購屋族群帶來直接利多，同時也加速資金回流至不動產市場。 與此同時，紐約房地產正展現出全球資產避風港的韌性。2025 年第二季，曼哈頓豪宅現金交易比例攀升至 69.1% 的歷史新高，商辦市場融資與投資額也同步回升。住宅端同樣表現強勁，新建案中位數價格達 230 萬美元（+13% YoY），反映高成本環境下的價格韌性；租賃市場則持續上行，曼哈頓中位租金達 4,800 美元（+4% YoY）。國際資金的大舉湧入，顯示紐約作為全球金融中心的吸引力不減，無論是坐落於華爾街的金融核心、環繞中央公園的黃金住宅區，還是緊鄰紐約大學與哥倫比亞大學的優質學區住宅，皆成為高淨值投資人鎖定的資產配置首選。

根據最新市場數據，2025 年第二季紐約三大核心區域房市表現各具特色。曼哈頓成交量達 3,042 戶，較去年同期大增 16.6%，中位數銷售價格維持在 120 萬美元，較去年微升 1.6%，展現穩健成長動能。 最引人注目的是豪宅市場表現。曼哈頓豪宅中位價達 652.5 萬美元，年增 8.8%，庫存下降至 1,255 戶，較去年減少超過兩成。更值得關注的是，現金交易比例攀升至歷史新高的 69.1%，遠高於過去 10 年平均約 50% 的水準，顯示大量購屋者擁有雄厚資金背景。

FUNWOO 美國不動產執行長曾意婷指出，豪宅與租賃需求的雙重支撐，為紐約房市提供獨特投資價值。專家建議投資人應關注核心地段的保值性與租金回報率。 布魯克林維持穩定，以 2,428 戶成交，年增 0.5%，中位價達 99.5 萬美元。皇后區成交量為 2,866 戶，中位數價格達 71.4 萬美元，年增4.1%，顯示該區仍是首次購屋與投資熱門選項。

新建案與中古屋市場呈現明顯分化。曼哈頓新建案中位數銷售價格達 230 萬美元，年增約 13%，而中古屋市場中位數價格則維持在 105 萬美元，幾乎持平。 這種分化反映買方結構差異，也與高成本環境密切相關。美國近年對建材維持關稅，加上人工費用與施工法規嚴格，使開發商建造成本持續墊高。開發商多透過優惠貸款條件、裝修升級等方式吸引買家，避免直接調降標價。

租賃市場同樣展現強勁支撐力。曼哈頓第二季中位租金為 4,569 美元，年增 3.3%，並在 7 月攀升至 4,700 美元。布魯克林第二季中位租金為 3,835 美元，年增 6%。皇后區第二季中位租金為 3,349 美元，年增 2.7%，7 月更上漲至 3,750 美元。 市場去化天數縮短至 87 天，議價空間收斂至 5.8%，顯示賣方心態逐漸強勢，買方則傾向果斷進場。

紐約商辦市場逐漸回溫，投資人對曼哈頓商辦市場注資逾30億美元，為2021年以來最高水準。其中包括 PARAMOUNT（1301 Sixth Avenue）融資 9 億美元、Blackstone（1345 Sixth Avenue）8.5 億美元、Vornado 4.5 億美元。 開發商今年已取得逾 20 筆以辦公大樓作抵押的 CMBS 融資，多於去年的 8 筆。Vornado Realty Trust 以 2.18 億美元購入薩克斯第五街旗艦店上方辦公大樓，反映業者看好「回辦公室上班」趨勢。

重大交易為市場注入新動能。RXR 以約 10.8 億美元購入 590 Madison（IBM大樓），Naftali以約8.1億美元取得 800 Fifth Ave。摩根大通投資 30 億美元興建的 270 Park Avenue 新總部，高達 1,388 英尺，預計容納 10,000 至 14,000 名員工。 紐約市議會通過曼哈頓 Kips Bay 地區兩項重大開發案，將引進 12,000 名醫療與科研專業人員，創造 16,000 個高品質就業機會，30 年產值預估超過 420 億美元。

紐約市曼哈頓「上東城經典新貴豪宅」近期成為市場矚目焦點，位於Upper East Side Lenox Hill 社區核心，可鳥瞰中央公園與 Midtown 天際線。由 Naftali Group 開發、Robert A.M. Stern Architects 設計，採新古典主義設計語彙，融合石灰石外牆細膩線條與雕飾。 建築高度約 152.4 公尺（37層樓），擁有層層退台 terrace 與拱窗設計。室內由 RAMSA 與 Yabu Pushelberg 聯手設計，以光線、大尺度與質感材料為主軸，廚房配置主廚等級設備。

豪華設施包括 24 小時門房、室內泳池、健身中心、電影院、寵物 SPA 等。步行可至 Lex 77 街 6 號地鐵站，交通分數滿分。周邊學校優秀，包含 P.S. 158小學（GreatSchools 9/10）等高品質教育選擇。 該豪宅 57 坪格局總價達 1.59 億台幣，單價約每坪 280 萬台幣，反映 Upper East Side 核心地段稀有價值。德載不動產分析，此類結合歷史底蘊與現代設計的豪宅，正成為國際買家青睞標的。

聯絡電話：02-7752-375丨官方網站：funwoo.com.tw 市場展望：雙軌韌性格局 FUNWOO 美國不動產執行長曾意婷分析，2025 年紐約房市在豪宅與租賃需求雙重支撐下，展現獨特的「雙軌韌性」格局。核心地段豪宅持續受到高資本買盤推升，中端市場則因租金續漲提供穩定現金流保障。 FUNWOO美國不動產觀察到，現金交易比例突破歷史新高，並非僅限於豪宅市場。即便在百萬美元以下的中端市場，仍有超過六成交易以現金支付，凸顯房市買盤結構由「高槓桿」轉向「高資本」，使市場在高利率環境下依舊穩健。 面對降息政策預期、供給受限與政策紅利交織的環境，投資人更需精準選擇具潛力區域與產品。FUNWOO 美國不動產結合第一手市場數據與專業團隊分析，協助投資人找出最佳置產解方，無論是鎖定核心豪宅資產，還是布局高租金回報的學區與新案，都能為客戶設計符合資產配置需求的完整方案。 相關數據 - 曼哈頓 Q2 成交量：3,042戶（+16.6% YoY） - 豪宅現金交易比例：69.1%（創歷史新高） - 新建案中位價：230萬美元（+13% YoY） - 商辦 CMBS 融資：30億美元（2021年來最高）