川普《大而美法案》上路：稅制改革利多，高資產買家迎來進場良機
執行長觀點｜ 2025-7-8
川普 7 月 4 日簽署生效的《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act）標誌著近年來最具結構性影響的稅務改革之一。特別是在利率與建材成本持續高檔的背景下，法案所帶來的稅賦鬆綁效益，不僅降低高總價住宅的持有壓力，更直接改變了住宅市場的購屋成本與投資報酬率，對美國主要都會區的房價、貸款與不動產投資結構產生深遠影響。
川普 7 月 4 日簽署生效的《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act）標誌著近年來最具結構性影響的稅務改革之一。
在以下幾項關鍵條文中，我們可明確看到： ➤ 高稅州自住購屋成本顯著下降，具體刺激自住或換屋購屋需求 ➤ 投資型買家可透過加速折舊與 LLC 節稅機制提高現金回流效率 ➤ 高資產家族可部署遺產與信託結構，提升跨世代資產安全性
1. SALT 扣抵上限提高：高稅州買家重大利多
過去美國納稅人每年只能扣抵最多 $10,000 的州與地方稅（State and Local Taxes），對加州、紐約、麻州等高地產稅、高收入地區的購屋者非常不利。《大而美法案》將扣抵上限大幅調升至 $40,000，對中高資產買家而言是實質節稅利多。 ▲ 試算案例： 假設一位年收入 $350,000 的買家，在紐約州擁有房產，每年需繳納 $18,000 地產稅與 $20,000 州所得稅，合計 $38,000 的 SALT 稅項。
| 項目 | 舊制 | 《大而美法案》 |
|---|---|---|
| 扣抵額 | $10,000 | $40,000 |
| 買家實際可扣抵金額 | $10,000 | $38,000 |
計算公式： 原可抵扣稅額 = $10,000 x 35% = $3,500 《大而美法案》新制可抵扣稅額 = $38,000 x 35% = $13,300 $13,300 - $3,500 ＝ $9,800 → 相比舊制，節省 $9,800 稅金支出 這筆稅金節省，相當於半年房貸利息或一年地產稅支出，對高稅州購屋者具有明顯吸引力。
2. 自住房屋稅可抵扣金額上限翻倍，減輕高地產稅區自住者稅負
《大而美法案》針對主要住宅（primary residence）房屋稅抵扣金額進行調整，可列為個人所得稅扣除的金額上限從 $10,000 提高至 $20,000，大幅改善在高稅州購屋自住者的稅後負擔。 ▲ 誰會受惠？ 紐約州、加州、麻州、伊利諾州等地的購屋自住者。 對於每年繳納地產稅達 $15,000–$20,000 的自住買家，將可每年多抵幾千元稅負，等於實質提升購屋預算空間。
3. 房貸利息與保險費可永久抵稅，有利中產自住需求
《大而美法案》明確規定，貸款本金在 $750,000 以內的房貸利息抵稅政策將永久保留，同時也恢復房貸保險費（如 PMI）可列入抵稅。這項修正對中價位購屋族群與首購族非常有利，等於實質降低持有成本，提升入市意願。 ▲ 試算案例： 假設買家貸款 $750,000，利率 6%，年利息約 $45,000。根據《大而美法案》，全額利息支出皆可列為抵稅項目；此外，房貸保險（PMI）費用也可抵稅，對於自備款比例偏低的買家是一大節稅利多。
| 項目 | 試算 | 說明 |
|---|---|---|
| 年房貸利息支出 | $750,000 × 6% = $45,000 | 假設為固定利率 6% |
| 可抵稅金額（利息） | $45,000 × 32% = $14,400 | 假設邊際稅率為 32% |
| PMI 支出 | 約 $2,500 | 假設首付不足 20%，需投保 |
| 可抵稅金額（PMI） | $2,500 × 32% = $800 | 同樣依據 32% 稅率計算 |
| 年節稅總額 | $14,400 + $800 = $15,200 | 實質可降低購屋持有成本 |
每年最多可節省 $15,200 稅金，相當於實質拉低房貸年成本超過2%。這對中產階級與首購族具有穩定消費誘因，也讓總擁有成本變得更可預測。
4. 加速折舊回歸：投資物件首年可折抵 100%，提升現金回流
針對營業用不動產（如長租、短租物件），《大而美法案》重新引入「100% bonus depreciation」，讓符合資格的房屋建築成本可於購置後第一年直接全額折舊扣抵，大幅拉高報稅年度的現金回流效率。 ▲ 試算案例： 若一棟出租房屋建築本體折舊金額為 $400,000 則在購屋首年可一次性抵稅 $400,000 假設買家邊際稅率為 37% 則可節稅：$400,000 × 37% = $148,000 ▲ 僅適用於 LLC 或公司型態持有並進行營業用途（非自住）之不動產。 ▲ 須搭配正式成本拆分（Cost Segregation）報告與 CPA 確認折舊明細，才能合法適用。
5. 買家以LLC持有房產：租金收入扣抵比例提高至 23%
部分買家選擇設立 LLC（有限責任公司） 來購買房產，出租後由 LLC 收取租金、列支成本，不僅保障法律責任，也有機會享有稅務上的節省空間。《大而美法案》即針對符合資格的 LLC，公司淨收入可適用的 QBI（Qualified Business Income）扣除比例，從原本的 20% 提高到 23%，代表報稅時有更多收入可以先「打折」再課稅。 ▲ 試算案例： 假設買家用 LLC 全現金買了曼哈頓2房並出租，每年扣除地產稅、維修、保險等開銷後，約有$63,000 的租金淨收入：
| 項目 | 舊制（20% 扣抵） | 新制（23% 扣抵） | 差額 |
|---|---|---|---|
| QBI 可扣抵金額 | $63,000 × 20% = $12,600 | $63,000 × 23% = $14,490 | 多扣 $1,890 |
假設稅率 37%，則單一出租物件每年即可省下 $699 的稅金。對長期持有投資人來說，這筆金額會隨房產數量或規模同步放大，節稅效益更佳。
6. 高資產家庭重大利多：遺產稅免稅額提高至每人$15M
《大而美法案》將聯邦遺產稅與贈與稅的終身免稅額永久提高至每人 $15,000,000（夫妻合併 $30,000,000），直接逆轉原訂 2026 年起將下修的舊制。 ▲ 對象與影響： - 適用於所有美國稅籍人士與居民；非美籍人士若設有信託或不動產資產，仍可透過規劃降低風險。 - 約 99% 的家庭將因此完全免於遺產稅負擔，對高資產族群而言，長期傳承與資產配置更加靈活。
我們建議買家可從以下三個方向展開規劃：
對於已有購屋規劃或正準備調整資產配置的買家而言，現在正是透過「稅後成本優化」進場布局的良機。
✦ 若您是自住型買家：
• 精算地產稅與房貸利息抵扣上限，重新評估總預算與貸款結構 • 善用稅制優勢，提前進場紐約、加州等高房價高稅區
✦ 若您是投資型買家：
• 優先考慮以 LLC 架構持有不動產，主張 QBI 扣抵提高稅後報酬 • 搭配加速折舊與成本拆分機制，提升短期現金流與資產周轉效率
✦ 若您計畫資產傳承或跨世代配置：
• 善用 $15M 高額遺產免稅額，提前設計信託與跨境資產架構 • 配合顧問進行整體節稅與身份佈局，提升資產安全性與彈性
政策紅利帶動轉折，掌握良機進場佈局
根據我們在服務高資產客戶的第一線經驗，這次《大而美法案》稅改讓房地產再次成為資產配置的核心選項，而能在此波政策轉折中獲得紅利的，是目標明確、財務穩健，並具備中長期視野的買方。對於希望整合全球資產或提升資產避險彈性的客戶而言，這是一個不可忽視的關鍵時點。 若您對於美國置產有進一步需求，希望深入了解購屋策略，歡迎與 FUNWOO 顧問團隊聯繫，我們將提供量身打造的分析與置產策略建議。 >> 立即預約線上專人諮詢 ☎ 諮詢專線 02-77523755
